花样年控股1777.HK：维持高毛利核心优势，轻资化转型成效明显

自去年十月份房地产市埸密集调控以来已经过去十个月，未来将保持深化，而三四线城市的“去库存”政策带来刺激逐渐消退，市场将进入稳定的调整期。随着行业从“黄金时代”向“白银时代”转变，转型才能使企业脱颖而出，而花样年控股（01777.HK）作为内地房企转型先行者，具有一定优势。

花样年控股主营业务是地产开发，总部位于深圳，起步于 1998 年，经过近二十年的发展，公司业务不单涉及传统的地产开发、物业服务、物业管理等业务。花样年作为地产公司中转型的先锋，完成了移动互联网和客户大数据的战略布局，搭建了彩生活和美易家两个平台，业务延伸至社区金融服务、社区养老和教育产业等。

8月24日，公司公布中期业绩，下面具体分析其上半年经营状况。

一、三四线去化超预期，下半年集中推盘

公司公布7月份合约销售业绩，2017年7前七个月，花样年已累积的销售额为约57.55亿元，相应已售建筑面积为73.52万平方米。平均售价为每平方米约7828元，合约销售符合公司原计划节奏和预期。

今年上半年，公司的合同销售贡献主要来自于武汉、成都、桂林、惠州等14城市，以及来自于武汉花样城、苏州太湖、天津美年、成都龙年国际中心、桂林麓湖国际、惠州康城四季等34项目。下面是具体合约销售的明细情况。

上半年，本集团以武汉为中心的华中区域、成都为中心的成渝区域和深圳为中心的珠三角区域以及以上海为中心的长三角区域均超额完成期内业绩指标，特别是珠三角区域、成渝经济区的项目将成为为今年推动业绩的主力军。

由于调控政策下，一二线城市的资金和需求外溢，以及去库存政策影响，三四线城市地产项目呈现”量价齐升“的态势。因此花样年三四线城市项目去化明显，如在三线城市（桂林）项目去化率超预期。

从公司披露的上半年新开工计划中，可推断在17年下半年公司有多个项目集中于下半年进行推出。下面为花样年的新开工项目明细。

新开工项目增长较大，因此为了加快开发，支出成本也提高了，这对公司上半年的利润造成了压力。

不过下半年将有成都家天下、香门第，深圳家天下、南京花郡，苏州幸福万象等新项目推出及惠州四季康城、桂林麓湖国际等老项目持续销售。在新项目推动下，可预计下半年合约销售业绩及利润环比都会大幅提升。

公司2017年全年销售目标为150亿的，2017年，花样年合同销售目标为150亿元，较2016年的实际合同销售增加25%。目前开来，公司完全能够达到全年销售目标。

二、中高端产品为核心，维持高毛利优势

产品方面，花样年一直坚持精品化路线。公司产品类型共三大类分别：城市综合体、中高档住宅以及精品高档住宅。以下是2017年上半年公司三类产品的销售额分布。

2017年上半年，城市综合体项目的销售额约10亿元，占比为19.9%。公司精品高档住宅项目销售额为28.9亿元，占比为57.2%。而来自中高档住宅项目销售额约为11.6亿，占比为22.9%。

花样年以中高端产品为核心的业务战略能让公司维持高毛利率的优势。毛利率维持在30.5%的较高水平，高于去年同期的27.6%，始终处于行业平均水平（20%-25%）之上，这为公司的利润增长提供支撑。

在收入与利润方面，上半年公司收入约36.67亿元，净利润1.4亿元。从公司披露的项目竣工计划中，可见上半年竣工项目较少，因此上半年结算的收入并不高。

上半年，公司共有四个项目或项目分期竣工，合计总建筑面积约57.7万平方米。以下为公司上半年竣工项目明细。

但与之相比，在建项目则较多，目前公司在建阶段的项目或项目分期共有十四个，合计规划总建筑面积193.5万平方米，因此这部分待未来项目竣工后将在收入和利润中集中体现。

三、轻资化成效明显，推动社区综合服务

花样年作为行业中转型的先行者，早已进行”轻资化“的战略。2017年上半年，轻资产业务都取得令人满意成功。以下是具体收入及利润明细。

上半年，物业代理服务产生的收入为约2700千万元，较2016年同期约增涨约349.4%；物业经营服务产生的收入约9.8亿万元，较同期约增加约42.0%；酒店运营及相关服务产生的收入约6400万元，较同期增加约58.5%。

目前公司轻资产收入占比首次超过40%，可见第一阶段战略转型的成果正在逐步显现。

同时，公司创新推出“社区+”概念，即通过依靠互联网思维和软硬件设施，进行资源整合，提供覆盖客户全生命周期的服务，使得产品升级。由此花样年从传统的地产开发商转型成为社区综合服务运营商，围绕社区用户进行社区+生态链的打造。以下回顾一下，花样年近年的布局：

1.花样年利用直管的社区构建起彩生活的B2F的商业模式，打造丰富的社区服务。

2.公司利用解放区线上联盟构建起B2B2C商业模式，日前解放区获得团贷网数千万元战略投资，启动解放区线上金融服务。

3.其利用花样年商业管理和万科物业商业管理的经验，成立美易家集团，盘活直管物业，利用彩生活平台和解放区平台引流美易家，进军短租市场。

4. 依托彩生活平台和解放区平台的用户群和历史数据进行征信分析，发力小额贷、理财、保险等金融业务，打造了钱生花、彩付宝等子品牌。

5.其利用多个互联网平台优势，成立社区研究机构“搜社”研究院，布局大数据应用。这些业务，核心是利用互联网工具对社区用户进行连接，然后进行多维度的服务拆分。

除此之外，花样年在文旅、养老以及教育都有布局。公司将在年内持续发展三个梯次的相关产业：一是地产集团、彩生活集团、美易家集团；二是社区金融集团、商管公司、文旅集团；三是教育公司、养老公司等孵化板块。未来，花样年的轻资产业务的利润将逐步显现出来。

小结：

花样年现在已转变为“轻重结合”的运营模式。未来将围绕“打造社区服务平台”、“建设智慧社区”和“搭建社区支付系统”三个支点，助力集团资产升值，打造“社区之王”。

打造社区服务平台方面，其社区服务平台分为整合与区分，未来的社区服务平台是一个多品牌、多团队，进行资源整合的体系。同时对区域、功能、客户群细分，形成不同的细分市场和侧重点。

智慧社区建设方面，就是把社区形态进行系统性规划，通过软、硬件的产品开发及全方位的服务，打造智慧社区系统，从社区“智”造开始为客户提供智能化的居住生活体验。

社区支付系统方面，包括社区金融等消费场景的建立，以及和彩住宅、彩车位、彩饭票形成支付场景”。

重资产方面，公司已形成产业和金融双管齐下、相互联动的布局。产业方面，未来公司将通过地产开发，积极拓展旧改、一二级开发、并购及代建等其资产输出获取开发利润。同时，金融方面成立了地产基金，通过运营及参与基金项目获取投资收益和投资管理收益。

可见花样年以产品及物业服务作为接口切入互联网，轻资产业务潜力巨大，也将逐渐成为公司发展的核心。而对花样年商业模式的理解也应进行调整，随公司转型，公司未来便不能单单以传统的地产开发商进行评估。

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