购买力逐步消化、有下单者欲退房，千万豪宅市场未来堪忧？

最近，豪宅的市场热度比较高。

先是七夕节一套阳光海岸的法拍公寓，拍出了1．13亿元，全省历史最贵；本周二，滨江·华家池10套排屋对外开盘，最贵一套高达1．01亿元，虽然开盘当天没有遇到买主，但第二贵9905万元的那套已“出嫁”。

这不由得让我对目前楼市下的高端房产品市场产生兴趣，在整个楼市降温氛围日渐浓郁的现在，高端房产品市场是不是也如此？

摇号登记“浮出水面”

高端购买力逐步消化

以上所述只是个案。这里要说的高端房产品，相对比较广义，我把单价在6万元／㎡以上的都归结进来。先看几组数据：

翡翠海岸7月初推出106套房源，均价68000元／㎡（含精装修6000元／㎡）。共397组家庭登记，中签率26．7％。7月中下旬加推96套房源，共201组家庭登记，中签率47．8％。信达滨江·壹品8月初推出最后33套房源，均价69800元／㎡（含精装修7800元／㎡），共121组家庭登记。

绿城·西溪雲庐推出12套房源均价64250元／㎡（含精装修6000元／㎡），昨天公示共计16组家庭登记；该楼盘上一次推出房源是在6月中下旬，40套吸引55组家庭登记，中签率72．7％。

滨江·华家池近日推出10套房源，均价99800元／㎡，开盘当天只剩下2套房未售。绿城·凤起潮鸣在6月初推出31套房源，截至目前，透明售房网只售出8套房源。

以上数据反映出的最直接的两点信息就是：1．高端消费群在日渐被“消化”减少，如翡翠海岸和信达滨江·壹品，差不多地段的竞品楼盘，根据开盘时间的不同，登记人数在减少。2．真正在消费的高端人群并不多。

摇号政策让高端消费群也浮出水面，整个杭州有多少人在买豪宅，其实根据摇号登记情况，大体还是会有一个概念；不管是豪宅还是刚需改善盘，都是如此。拿奥体板块楼盘创世纪为例，本周一公示意向登记，120套房源共有1978组家庭登记，而该楼盘在上一次6月中旬推出616套房源时，却吸引了2万多组家庭登记。

如今市场已有退房现象

千万豪宅刚需客群为主

最近，身边有个朋友预定了一套西溪路上的小排屋，总价1200万元不到，付了定金后却想退房。原因有三：一是同样的总价，未来还有比较多的可选余地；二是买排屋还是买高层住宅，有些犹豫不决；三是对市场未来信心不足，还想再看看。

因为是自住刚需之用，所以考虑的因素会很多。这只是个案，我相信目前市场上退房率或多或少还是存在的。

据目前几个售楼处了解，单价6万元以上、总价1000多万元的高端楼盘，目前的主流人群还是刚需自住为主；毕竟一两千万元甚至更高总价的房子，如果真的算上投资，投资成本太大，而从短期来看，也不一定有多大升值空间。而相比之下，一些总价半个亿甚至上亿的楼盘，有买家是觉得有收藏价值而下单的，不在乎价格，但是这毕竟是少数金字塔尖的消费群体。

高端市场“良莠不齐”

稀缺地段是先决要素

一边是想退房，一边是上亿元的房子被买走，原因很简单，高端豪宅最看重的说到底还是地段。

在杭州，城西是最早诞生豪宅的地方，如早期的绿城·桂花城等，而后豪宅的密集分布区以钱江新城、湘湖为主，如钱江新城板块的金色海岸、阳光海岸及东方润园等，湘湖板块的湘湖壹号等；近两年，还会发现，有些高端楼盘甚至到了对岸的滨江区，如绿城·柳岸晓风等。

当然，豪宅好不好卖，在市场形势不好的时候，地段是最能说明原因的。而如今的高端市场，地段却有些“良莠不齐”。

最近去看了一些高端楼盘，其中一个由于拿地价就要4万元以上，销售员口口声声说“以后单价要卖7万元／㎡”，但是地段却有些逊色，在地铁新塘站边上，离火车东站很近，离钱江新城也不远，交通配套都很方便，但是就是在不尴不尬的位置上，对于高端客群来说，这样的地段是否愿意迁就，不得而知。同样的单价，或许在钱塘江边可以买到一套相比更好的房子。

这样的楼盘也不是个案。能理解开发商想做好产品的心态，但是地段决定价格的事实估计是很难被改变的。当然，在稀缺的好地段要卖出更高超出市场预期的价格，也是不能被市场认同的，从一些已开盘但销售并不理想的楼盘，如绿城·凤起潮鸣，就可以窥见一斑。所以，高端市场的定价，也应该随行就市。

另外，目前市场上总价千万级的楼盘，一些体量并不小，有些多的甚至达到1000套以上，再加上地段没有绝对优势，估计未来销售将会遇到瓶颈。

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