从“降薪”到“活下去”房地产市场怎么了？

近日，沪上老牌房产中介，中原地产推出了一系列内部改革措施。其中，“自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。”

同时，上海中原地产总经理陆成对内部员工写了一封《致兄弟姐妹的公开信》，他除了给中原地产全体员工打气之外，还悲观表示：“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那样快就过去。对于中原地产来说，只能是通过主动节流来度过，现在最重要的是，看这轮淘汰赛谁生存到最后。”

无独有偶，与房产中介“降薪”相类似，大型开发商也同样不看好房地产市场。国庆假期前，万科在总部大梅沙举行2018年度秋季例会，“活下去”的主题让人感到不寒而栗。更具画面感的是，会议现场的每一个LED屏都被“活下去”三个字占满，颇像一幅幅大字报。

从房产中介的“降薪求存”，到开发商的“活下去”，种种迹象表明，房地产的冬天即将来临。不过，也有观点认为，房企们总爱上演唱衰戏码，背后却一直闷声发大财，因为今年1-9月份，万科的销售业绩突破了4000亿大关。

而早在2008年，全球金融危机来了，万科的王石就喊出“拐点论”，那一年的楼市陷入低谷，万科在的上海、杭州等地的楼售处被砸。但在第二年，万科就成为了国内首家销售破千亿元的房企。万科的“白银时代”论，再次沦为笑柄。

对此，我们认为，像中原地产和万科这两家房企，一家是大型的房产中介，拥有员工近万人，门店数近500家。而另一家是去年销售额冲进5000亿的万科，排名业内前三甲。他们都已感受到房地产业寒冬即将到来，更何况其他业内中小型企业。那么这一次房地产业的寒冬的到来，与过去历次降温有何区别呢？

首先，过去房地产调控持续时间没有现在这么长，往往是半途而废。而本轮房地产调控持续时间之长，密集程度之高，为历史所罕见，这足见政府调控房地产市场的决心。所以，无论是销售新楼盘的万科，还是从事二手房买卖的中介，都觉得这个市场已经不好做了。

今年的“金九银十”对房企来说都感受到了丝丝凉气。国庆假期当周，主流46城一手房周成交323万平米，环比下降39%，其中，一二线环比跌26%、三四线环比跌了72%。同样，二手房市场也是成交惨淡，国庆期间，一二线城市每天二手房产销量只有几十套，很多房产中介都提早回家休息。

再者，2008年万科的王石算到了房地产市场进入了萧条期，但他没算到当年中央政府推出了四万亿投资计划和10万亿天量信贷，一下子房地产业又起死回升了。但是10年之后的今天，尽管也有央行第四次降准，释放出7500亿流动性。不过，这些资金主要流向实体经济。再像过去搞“大水漫灌”已是不可能了。

所以，对于房地产企业来说，倒不是故意看衰后市，自己闷声发财，而审时度势。面对国内的房地产去杠杆化、去投机化进程正在到来，投机炒房需求正在退出，房产中介若再不降薪节支，开发商若再不降价促销，恐怕真的连“活下去”的资格都没有了。

面对楼市成交的低迷，大型房产中介既不能降低铺租成本，又不好大规模裁人，也就只能是通过“降薪”的方式来节流了。而万科便将自己名下的新开楼盘六折甩卖。厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格，原价500万，现中间套一口价278万，边户一口价298万。我们看出，房企们都在竭力苦撑危局，生怕被淘汰出局。

最后，过去房地产形势再不好，最多是再等一段时期，危机自然会过去。而现在，房企都不抱太大希望，都在尝试“突破困境”的各种措施。中介行业除了“节流”， 在资本的介入下，有的中介做APP、有的做系统、有的做数据……。不过目前市场总体形势不佳，再搞业务升级，投进去的钱，肯定难以有效收回，目前处于两难境地。

而开发商的转型升级的空间会更大一些。除了打出城市配套服务商的口号开始，万科的多元化触角已经先后涉及商业地产、长租公寓、养老地产、特色小镇等多个业务板块。但是转型升级又谈何容易？目前还是住宅地产项目占万科业务的绝对大头。多元化发展思路没错，但实际做起来是任重而道远。

从“降薪求存”到“活下去”，都显示房地产市场生存举步艰难。不过，还是有人认为，房企在假装唱衰，暗中是在“闷声发财”。但实际上，房地产的寒冬真的来了，现在无论是新房销售，还是二手房销售都步入低谷期。对于各领域的房企来说，恐怕真的是“熬得住”、“活下去”才是头等大事。毕竟如果生存都发生困难，又何谈转型发展呢？

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