商品房回归之路

1998年7月3日，是一个值得铭记的日子，我国实行了近40年的福利分房制度在这一天画上了休止符。“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。”国务院当天发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确废止了福利分房制度，“市场化”成为住房建设的主题。正是基于此，商品化住房如雨后春笋般成长起来，房地产行业也成为我国经济的支柱。随着房地产市场不断成熟，一些潜在风险渐渐浮出水面，房价虚高、投资性购房过多，这些都抑制了我国城市化的进程，楼市调控“降温”应运而生。展望未来，各地楼市调控手段不断加码，“房住不炒”、“租售并举”成为房地产市场的新基调。

条件：土地改革先行

住房是老百姓最基本的需求之一，新中国成立初期，我国一直奉行“福利分房”，实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，政府和职工单位承担职工住房建设、管理和维修养护的全部责任；国有土地使用权行政划拨，无偿、无限期提供给用地者，不允许流转。在那个时期，城镇居民解决住房停留在“等、靠、要”上，等国家建房，靠组织分房，要单位给房。

“那个时候福利分房依据的是在单位的工龄、职务，还有工作年限以及是否是双职工等综合评分。想分房要论资排辈。”已过古稀之年的贺耀全回忆说，所有人都期盼着单位分房能尽快轮上自己。只要有一点风吹草动，送礼的、递条子的，甚至拿菜刀威胁的，房管科的门槛都被踩破了……

尽管如此，由于政府把有限的资金用在生产上，没有更多的财力建设更多的住宅。上世纪70年代末，城市人口快速增长，而国家在城市住房上的投入总额不到国民生产总值的1%，住房制度改革成为了亟待解决的问题。

“要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。”1980年4月初春里的一天，邓小平登上北京前门附近的一座高楼，鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，发出的上述感叹，被看做是中国房地产市场的“初春第一声惊雷”，随后中央发出“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，由此揭开中国房改的序幕。

邓小平提出关于房改的话题并非没有前兆：我国自新中国成立以来实行的公房政策，虽然对于解决职工住房问题产生了一定的历史作用，但随着经济的发展，其诸多弊端逐步暴露：公房供应与消费的绝大部分支出都由政府和单位包揽，“一条腿走路”的制度难以长期维持，这最终导致新中国成立时的1949年，我国城镇居民人均住房建筑面积为10.8平方米，到1978年反而降至6.7平方米，住房困难户占城市居民的1/3。

就在邓小平发表讲话的同一年，时任深圳市房管局副局长的骆锦星便首次尝试了房地产开发。“深圳的开发到处需要钱，香港的楼市启发了我们，香港财政收益三成以上都来自土地拍卖。于是我们就想到了租地的方法，用土地换资金。” 骆锦星回忆，当时宪法明文规定不能侵占、出租、买卖土地等，卖地是犯法的事。“省委领导叫我们要走政策边缘，我就想了一个变通的法子，叫补偿贸易，我们出地，港商出钱合作建房，利润双方分成。”次年由骆锦星担任总经理的深圳经济特区房地产公司成立，这也是我国有史以来第一家房地产公司，随后新中国第一个准商品房小区东湖丽苑开工建设。

1987年12月1日，深圳进行了新中国成立后的第一宗土地公开拍卖，在全国敲响了拍卖出让土地使用权的第一槌，土地终于开始作为一种商品进入市场。当时的《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。最终又是骆锦星以525万元高价拍得特区这宗面积为8588平方米的土地使用权。

一个月后，也就是1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议召开，提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。随后，七届全国人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》，把禁止出租土地的条款删去，规定“土地的使用权可以按照法律的规定转让”。

土地制度的破题给了房地产业商品化发展的基本条件，如果没有土地有偿使用，住房商品化就无从谈起。

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