年轻人，这轮房产调控正在给你的肩膀减压小巴问大头

房子对中国人而言，很沉重很疯狂。过去二十年，房价经历了三次暴涨。

?2004-2007年，释放住房需求带来的疯狂；

?2009-2013年，四万亿刺激下的再次疯狂；

?2015-至今，去库存下的疯狂，一连串的限贷限购政策反而让房价上涨更快。

最近，房价有些消停，但政府的花式调控却有些“疯狂”：

北京：共有产权房【点击阅读】

上海：两次推出租赁住房用地【点击阅读】

广州：租购同权【点击阅读】

另外，无锡、郑州、扬州、济南纷纷提出“租房可落户”的新政；成都加快推进住房租赁，力争3年规模化租房企业不低于50家。

28日，又来了一个重磅消息，以后村里的土地可以用来建房，然后出租给白领了！

国土部、住建部发文，将在13 个试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

一个政策或许威力不够，但以上种种政策叠加在一起，都指向四个字——租购并举。过去，人人认同“租不如买”；未来，将一步步靠近租房的美好时代。

昨天，在《每天听见吴晓波》的音频中，吴老师从租金回报率的角度，分析了中国的房地产市场。【点击收听】

那么，租购并举政策将如何影响房地产市场？未来租房也会很流行吗？房价还会继续上涨吗？来听听大头们的分析。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

地方政府独家垄断土地的局面将被颠覆

1998年房改后的第二次房改已开始

过去，中国住房租赁市场发育极为不完善。主要障碍在于：

①缺乏保证租赁双方利益的可操作法律法规；

②租金回报率过低，不具市场发展驱动力；

③户籍等政策的制约，租房人无法享受到拥有产权房所带来的房产以外的城市福利；

④中国人长期的不安全感和传统观念。

那么，从最近的一系列政策看，似乎一场轰轰烈烈发展租赁市场的运动已经开始，市场大有全城租、全国租、全民租之势。

当前的租购并举，加之多渠道的租赁房供应，将是中国房地产市场的一大重要变革。将会是对20多年来，中国房地产市场土地供给由地方政府独家垄断局面的一次重大颠覆，也将成为继1998年房改之后的第二次房改。

不过，要大力发展住房租赁市场，需要用法律和市场的手段，尤其要重视：

①尽快立法，建立关于住房租赁市场的法律体系，特别是关于保护出租和承租人双方利益和权利的法律；

②真正解决租售同权，如产权住房的落户功能和就学等福利；

③需慎重考虑，均衡社会各方利益。真正“租售同权”，事实上是对产权住房衍生价值的一种贬值，这些都将涉及到各阶层的重大利益调整。

④尽可能利用市场无形之手，政府不应过多干预。

最关键的是，要对住房租赁市场进行较为周全的顶层设计，而不应较为匆忙地推出各种相互交叉，甚至相互矛盾的政策。现在已经不需要再摸着石头过河了。

严谨和周全的顶层设计可以避免重走中国股市和中国房地产市场先天发育缺陷的老路。

刘德科

既想房租便宜，又想商品房便宜

这是绝无可能的

当前的这一轮调控，意义在于调整整个房地产市场的结构，而健康的房地产市场必定是租购并举。

过去，我们对租的理解是政府提供公租房，但事实上，这么多年公租房的供应量远远无法满足年轻人和低收入者的需求。

但如今，国家这一轮租购并举新政策包括两个方面：政府提供公租房、市场化地运作租赁房。同时，政府也在强调培育和扶持租赁企业。

关于租购并举，存在以下三种情况：

①房租便宜，房价便宜（这是不可能的）；

②房租便宜，房价高（这是一种选择）；

③房租高，房价也高（这是最坏的结果）。

我们既想有很多公租房可以租，又想商品房很便宜，这是绝无可能的。那么，现实的情况是，让政府的归政府，让市场的归市场。

?一方面，政府提供并发展足够多的租赁住房，使得租金较为低廉，确保“居者住其屋”，而不是“居者有其屋”。

?另一方面，你无法指望政府培育和发展租赁市场能够降低房价，甚至房价会更贵，但那时候，高房价给人们带来的伤害，将不会像过去和现在如此大。当然，如果你想拥有自己的房子，努力赚钱买房就可以了。

因此，这一轮的调控政策，将逐步改变“我很无奈只能买房”的现状，走向“买房或租房，我有选择权”的时代。

至于人们是否能够接受租房生活，我想说，观念是可以进化的。就如1998年那一轮房改后，单位分房的观念便一去不复返了。所以，从未来看，人们对于租房的接受度，一定会比过去和现在要高。

当然，真正要实现租购并举，还得取决于城市的发展水平，打个比方，年轻人在深圳租房会觉得理所当然，但在西部四线城市中一直租房，就会感觉很差。即城市发展水平越高，租赁市场越发达。

张大伟

中原地产首席分析师

什么时候房价真不涨了

租房的美好时代才会到来

今年以来，各地加速租赁政策发布，目前政策内容主要两部分：

?一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极；

?另一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。

整体看，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利。同时，这也是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，也能减少非理性购房需求。

那么，这次国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场，不仅有利于房源供应，也有利于城中村改造。

从长远看，目前租赁市场的最核心问题的，租购比悬殊，开发商开发商品房，住宅用地用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1-2%。但集体用地因土地价格相对低，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。

所以用集体土地供应出租房，是多赢的政策。但这并不意味着租房美好时代的到来，因为：

?对于企业来说，租金年回报率达5%，才有企业真正盈利；

?对于购房者来说，什么时候房价真不涨了，租房的美好时代才会到来。

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