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楼市冰冻中挣扎的“隐形中介”

时间:2017-06-19 16:34   来源: 和讯    作者:夏冰

进入6月,因房地产调控持续推进及货币环境收紧,“楼市变天”的消息不绝于耳。从最新出炉的多项房地产权威数据看,新房、二手房、商住房、豪宅……楼市各类形态已呈万马齐喑之势,就连坚持房价永远上涨的导师们,也坦言看不到下一个春天何时到来。

京津冀普跌

随着热点城市首套房贷利率回归基准甚至上浮,今年4月之前还满脸骄傲的业主,面对半个月无人看房的窘境,都能心平气和地坐下来谈价了。

源自中国社科院、监测存量住房价格变动的大数据房价指数(BHPI)显示,5月样本城市房价平均环比涨幅降为1.11%,比上月下降1.2个百分点。北京(楼盘)、天津(楼盘)、深圳(楼盘)、苏州(楼盘)、廊坊等城市,房价出现明显下跌。

分区域来看,长三角和珠三角房价涨幅在5月继续回落,京津冀整体降幅则高达4.22%。其中,廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%,进入房价调整新阶段。

天津某大型房产中介的工作人员对新金融记者表示,和去年同期相比,市内六区的二手房交易下降超五成,“从5月中下旬开始,一些新房项目如金地艺城华府、正荣府、融创臻园等降价10%左右,此前打算购买市区二手房的客户都改了主意,进一步带动市中心二手房挂牌价下滑。”

上述工作人员表示,现在很多诚心卖房子的业主都能主动降价了,降幅在10%到15%之间,也就是说一套200万元的房子可以降二三十万元。“要知道,今年3月这些房子还一天一个价往上报呢。”

社科院报告证实,天津市内六区二手房价格确已全面走跌,5月河东、河西、河北、南开的跌幅分别达到2.62%、2.16%、1.05%、1.59%。

拐点出现后,全国房价形势如何?主要城市房价中位数显示,即便出现下跌,北京房价仍达到超一线城市水平,厦门(楼盘)房价达到准一线城市水平。省会或直辖市中,重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、沈阳、太原(楼盘)、西安(楼盘)房价中位数均在万元以下,相对理性。

具体来看,5月北京房价中位数为61856元/平方米,上海(楼盘)为54458元/平方米,深圳为50523元/平方米,厦门为37667元/平方米,分居全国前四位。天津的这一数据为26395元/平方米,高于广州(楼盘)(22273元/平方米)和杭州(楼盘)(23942元/平方米)。

导师也迷茫

房价转向,对购房者来说是喜讯,对中介机构无异于冷水浇头。过去两个月,感受到彻骨寒意的不仅是链家等大型实体中介,两年来凭借房价暴涨躺着数钱的“隐形中介”,收入同样遭遇断崖式下跌。

2016年3月从北京某房企公关部门辞职前,梁冰(化名)已在运营一个分析京津冀楼市的公众号。凭借“准确地”预测几次楼市暴涨行情,能够通俗易懂地解读调控政策,一年时间他收获了两万粉丝。

按照梁冰的变现计划,他先是要借助媒体资源将自己打造成权威的地产专家,之后再通过有偿咨询攫取第一桶金,终极目的是组织购房团,从相熟的开发商处抽取佣金,成为零成本的“隐形中介”。

从2015年下半年到今年年初,京津冀房价翻番司空见惯,梁冰的线上中介生意忙得不亦乐乎。“仅是购房咨询费就从300元到500元直至1000元。开发商还向我承诺,每卖出一套房,我可以获得总成交价2%的佣金。”梁冰对新金融记者坦言,“当时被钱砸昏了头,有机构邀请我办讲座时,感觉自己跟知名经济学家没啥区别了。”

如今,梁冰的咨询费重新变回了300元,却已是应者寥寥。不甘心失败的他将房价连涨10个月的广西(楼盘)北海纳入视线,拟在6月末组织从天津机场出发的“三天两夜海景购房团”,不料10天内只有5个人报名。“目前来看只能取消,天知道下一波楼市热潮在哪。”

投资热消退

强调控之下,全国房地产开发投资增速今年以来首次回落,楼市全面降温。

国家统计局数据显示,今年1至5月全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1至4月回落0.5个百分点。与此同时,被认为主要是“房贷”的中长期住户部门贷款5月报4326亿元,系连续第二个月下行。

北京楼市的运行状况,一直以来带有强烈的信号意义。新金融记者梳理发现,去年9月30日以来,18项调控新政组合拳砸晕北京房地产市场,不仅是新房、二手房,就连酒店式公寓、豪宅项目也无法幸免。

上海易居研究院发布的报告显示,5月北京商住房项目成交量继续下滑,成交面积为0.2万平方米,同比减少99%。相比2016年月均34万平方米的规模,此类交易已处于“绝迹”状态。价格方面,5月北京商住房项目成交均价为31864元/平方米,相比4月45906元/平方米已暴跌三成。

史无前例的调控措施,令高端住宅市场持续降温。5月,北京高端住宅成交面积为3.9万平方米,同比减少44%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,5月北京高端住宅的标准线为83000元/平方米,相比4月的87000元/平方米有所降低,监管更加严格。“5月北京高端住宅套均价为2348万元/套,若基于二套房首付80%的条件,认购此类住房至少需要1878万元的首付款或自有资金。”

事实上,为刺激购房人出手,5月北京豪宅项目均价为2692万元/套,相比4月的3196万元/套已出现明显下滑。

业内人士表示,在本轮房地产调控的前半段,起关键作用的是限购、限价、限贷、限售等。未来半年,起关键作用的因素将转变为货币流动性紧缩。“楼市的内外交困程度将超乎想象。”

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