卢俊：房地产正在消失的5大红利

我一直觉得房地产这行在今年在进入一个纠结镇痛变化的一年，这一年行业里很多东西都在细微的变化，囤积到足够的时间就会产生裂变

很多微小的细节我们不容易察觉，但是有一些趋势其实已经呈现

今天卢俊和大家的分享的，是我眼中从今年开始快速消逝的房地产红利，很有可能不用过很久就彻底的不见

1、一手房的容量红利已经到达天花板

有一个特别明显的数字

很多人对于房地产的第一印象就是十万亿，这是一个天然庞大的市场，特备是去年我们成交了接近12万亿市场的时候我们都会想象，这个空间会不会变得更加大

但是根据我们的观察，一手房的规模应该已经到达天花板，而且未来会日渐萎缩

首先最明显的就是一线城市，已经明显进入到存量房市场，一手房的成交规模和成交金额已经明显不如二手房的规模了，而且伴随着土地供应量的萎缩，一线城市彻底进入存量房的时代已经不远了，而一线城市本来就吃掉中国房地产15%的份额

而我们也看到，不少的二线城市例如南京的二手房成交量也开始上来了，未来也将日渐步入存量房时代

当然这个趋势不会那么明显，只要中国核心的70个城市依然在城市化过程中，这个数据就不会下滑的很明显

但是可以肯定的是，12万亿已经是极限，未来几年会保持在8万亿-10万亿的空间，然后开始慢慢下滑进入存量房时代

2、房企错峰拿地周期被彻底抹平

房地产整体的格局不会变，因为大周期还存在，但是对于楼市的小周期而言，目前已经被最大程度的抹平

小周期言下之意就是楼市的各种政策和货币供应的情况

房地产这行过去一直有错峰拿地的策略，就是在楼市好的时候卖房子，在楼市不好的时候买地，而过去楼市小周期的节奏一直保持在2年左右，基本上两年会出一次新政，而刚好这个周期也是房企开发一个项目的周期，这样的节奏可以保证开发商一年多拿地一年多卖房

所以整体而言都保持以较好的成本拿地然后最后保持不错的利润

但是从今年的节奏来看，毫无疑问房企的小周期被压缩到最小，当下的政策周期且不论2年，1年的周期都控制不住，基本上半年就会有一个小调整，而这个策略也使得房企错峰拿地的机会消失

这个红利在当下楼市里是消失的最为彻底的

当然辩证的来看，这个红利的消失伴随着其实是另外一种红利，就是兼并收购，土地市场的错峰收购不存在的同时，企业运营状态的错峰收购就出现了，再加上企业并购的都是过去拿下的土地，某种程度上这也是一种错位购买

3、强势品牌崛起的可能性越来越少了

本来想叫异类物种，也就是在这个行业里出现一个小概率事件，但是彻底改变一家企业的命运

最为典型的应该就是金茂这家企业

通过北京上海两个项目的成功运作，首先成功的把本来在方兴集团里很边缘位置的房地产板块放大成重点，而且企业名字也改名为金茂，从去年开始金茂绿色科技的模式势如破竹

这属于典型的凭借小概率事件逆袭的案例

同样的小概率事件还有链家

去年虽然采用了非常野蛮的扩张的方式，但是借着楼市大年迅速的建立品牌地位，从默默无闻到绝对的全国老大，链家的崛起也是小概率事件

但是放在现在这个时间点，我认为这样的可能性已经越来越少了，房地产整个行业已经被规划的非常严密，基本上已经打消了出现异类的可能，所以某种程度上也缺少了意外的产生

房地产自由无序的发展阶段已经彻底过去了，未来各个环节都会进入另一种经济管理模式，行业整体会趋于稳定，而逆袭这样的范例迸发的可能性开始变低

换句话来说，未来房地产行业里， 强势崛起的个案也会越来越少了

4、一线城市的产品创新能力消失

可能这一点会有点争议，但是想和大家说说我的想法

一线城市房地产发展，仅从产品角度来说，未来一定沿袭香港的道路，户型空间日趋迷你，我不知道鸽子笼产品会不会出现，但是90平米的千尺豪宅一定会出现，这是一个趋势

另外一个趋势呢，就是土地出让阶段，对于产品规划的雏形基本打造完毕。

伴随着土地的稀缺，未来每出让一块土地都会严格规划各种要求，包括面积配比，限高，精装标准等等元素，都会有清晰的注明

所以在这两个维度上，并且都是一些不太大的土地上，几乎把产品研发的各种退路给堵死了，设计的工作也变得传统和单一

当然，这不代表产品创新的消失，我认为创新红利会发生在各种持有地块上，很显然对于政府来说他们是希望看到开发商对持有地块投入时间精力的，所以在这个环节他们一定会持有项目的创新持欢迎态度

当然了，如何解决创新和收益之间的关系同样是需要解决的问题

5、营销环节创造溢价的红利日趋萎缩

营销环节能够创造利润么，很显然一直以来都是可以的

比如找到合适的入市截点，错峰开盘，最大程度的吸纳客户量

比如每一次开盘拿出来的套数控制，每次开盘每次清盘

再比如楼栋和楼栋之间的入市节奏，互相掩护互相提价格

这些策略在过去的操盘手眼里就是手到擒来，再在现场深谙各种心理战，但是这一块空间的消失也是很明显的

我一直认为当下对于营销团队是自下而上格局的改变

首先毫无疑问，不透明的营销手段在未来一定会越来越被规避，比如开盘时间点和开盘量在当下都没有选择，一价清策略也让营销变得简单，同样的营销的定价策略也变得非常明显

另外一块，营销中的分销模式在未来也会被彻底的改变，利润空间被压缩是首先，而且项目越来越少也是很明显

之前和朋友聊天，说在一线城市里，最难过的应该是中介，大批量的关门点大批量的裁员，而且不少中介转而去做了还一线周边项目

楼市的挤压效应在营销环节也同样适用，地产操盘手越来越多的走出去，一线城市的人才竞争也空前激烈

不少地产营销人和我说的最多的一句话就是：

突然发现以前的套路现在突然都不适用了

地产营销人也需要调整自己的状态，在市场尚未彻底改变之前适应当下的环境

以上就是我观察下当下楼市可能会慢慢消失的五大红利，伴随着行业的改变，过去我们惯常认为的行业利好会被慢慢烫平，直到最后再也不见，周期可能不同，发生的截点或许也不是同一时间，但是趋势没办法改变

当然，伴随着5大红利的消失，楼市里一样会崛起5大新红利，如果你有兴趣，后面卢俊也会和大家分享

其实行业就是这样，本身的变化远超过我们想象，无非是我们是否愿意坦诚相对

我们在面对消失的红利面前，有的人会死命的抓着尾巴，希望他晚一点消失再晚一点消失，有的人会选择转身离开，在改变尚未彻底发生之前去发现金矿蓝海

当然，这都没有对错，祝愿大家依然可以在这个行业里过得很好

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